Mietrecht: Abmahnung bzw. Kündigung erhalten / Miete wird nicht gezahlt etc.


Das Wohnen betrifft in der Regel einen Kernbereich des menschlichen Lebens. Immerhin dient die Wohnung dem Schutz der Intimsphäre und ist als wesentlicher Aufenthaltsort außerhalb, teilweise aber auch innerhalb der Arbeitszeit von immenser Bedeutung. Nicht zufällig regelt Art. 13 des Grundgesetzes in Abs. 1: „Die Wohnung ist unverletzlich.“

Treten im Rahmen des Mietverhältnisses Probleme auf, ist der Mieter regelmäßig sehr persönlich betroffen. Hier kann es wirklich nicht schaden, wenn sich die Parteien des Mietvertrages über ihre Rechte im Klaren sind.

Mieter

  • Kündigung/Abmahnung
  • Mietmängel
  • Rückzahlung der Kaution
  • Pflichten bei Auszug

Vermieter

  • Miete nicht gezahlt
  • Kaution nicht gezahlt
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs

KÜNDIGUNG / ABMAHNUNG

Bei Erhalt einer Kündigung droht Ihnen als Mieter der Verlust der Wohnung. Sollten Sie eine Abmahnung erhalten haben, könnte diese lediglich der Vorbote einer Kündigung sein.

Doch keine Bange: Ihnen droht nicht sofort der Rausschmiss aus der Wohnung. Der Vermieter ist gezwungen, eine sogenannte Räumungsklage vor Gericht zu erheben. Im Rahmen dieses Gerichtsverfahrens wird dann vom Gericht geprüft, ob die Kündigung und etwaige vorherige Abmahnungen berechtigt waren oder nicht. Der Mieter hat hier die Möglichkeit, sich effektiv gegen die Klage zu verteidigen. Wenn der Mieter mit seinem Vortrag Erfolg hat, wird die Räumungsklage abgewiesen und er darf in der Wohnung verbleiben.

 

MIETMÄNGEL

Der Vermieter schuldet die Überlassung des Wohnraums in einem vertragsgemäßen Zustand. Nicht selten scheuen sich Mieter jedoch, den vertraglich vereinbarten Zustand beim Vermieter einzufordern. Dabei käme wohl kaum jemand auf die Idee, z.B. einen defekten Mietwagen anstandslos weiter zu nutzen und dafür auch noch die volle Miete zu zahlen.

Weiterhin ist der Mieter verpflichtet, Mietmängel unverzüglich anzuzeigen. Andernfalls droht ihm eine Schadensersatzforderung des Vermieters, falls aufgrund des Mietmangels weiterer Schaden entsteht.

Es gibt also nicht nur einen Grund, gegenüber dem Vermieter auf einem ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu bestehen.

Wenn der Vermieter der Forderung des Mieters nach Beseitigung des Mietmangels nicht nachkommt, besteht ein Anspruch auf Minderung der Miete. Darüber hinaus kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.

 

RÜCKZAHLUNG DER KAUTION

Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Vermieter die Rückzahlung der Kaution einschließlich Zinsen. Häufig erhält man als Mieter dann aber ein Schreiben, in welchem der Vermieter mitteilt, dass er die Kaution (zumindest teilweise) einbehält, weil er vermeintliche Gegenforderungen abzieht. Rechtlich gesehen hat es der Vermieter jedoch nicht gerade leicht, Gegenpositionen vor Gericht durchzusetzen.

Nicht selten liegt der Fall aber auch so, dass der Vermieter trotz Aufforderung seiner Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nicht nachkommt. Dabei kann man grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Rückzahlungsanspruch spätestens 3 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Man sollte mithin nicht allzu lange mit der Durchsetzung dieses Anspruchs warten.

 

PFLICHTEN BEI AUSZUG

Stets sind im Mietvertrag verschiedene Pflichten des Mieters bei seinem Auszug nach Beendigung des Mietverhältnisses geregelt. So wird beispielsweise geregelt, dass der Mieter die Wohnung in einen renovierten Zustand zu versetzen hat oder er soll bestimmte Schönheitsreparaturen vornehmen. Solche Regelungen stellen im Regelfall allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters dar und unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle. Gerade in älteren Mietverträgen sind solche Klauseln nicht selten unwirksam und müssen deshalb nicht beachtet werden. Dies kann Ihnen im Zweifel erhebliche Kosten sparen.

 

MIETE NICHT GEZAHLT

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist, § 556b Abs. 1 BGB. Zumeist ist im Mietvertrag geregelt, dass die Miete im Voraus bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen ist. Was hat der Vermieter aber für Möglichkeiten, wenn der Mieter die Miete nicht pünktlich oder gar nicht zahlt?

Für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht pünktlich und/oder unregelmäßig zahlt, steht abgesehen von der Möglichkeit einer Abmahnung auch eine andere "Erziehungsmaßnahme" zur Verfügung. Nach Ablauf des 3. Werktages befindet sich der Mieter nämlich in Verzug mit der Mietzahlung und muss die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts im Zeitraum des Verzuges ersetzen. Diese erheblichen Zusatzkosten wird sich der Mieter dann für die Zukunft wohl sparen wollen.

Wenn die Miete gar nicht gezahlt wird, besteht für den Vermieter selbstverständlich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Wenn der Rückstand der Miete erheblich ist (beispielsweise 2 Monatsmieten) ist das Mietverhältnis gar fristlos kündbar.

 

KAUTION NICHT GEZAHLT

Soweit dies zwischen den Parteien vereinbart wird, schuldet der Mieter eine Mietkaution, die höchstens das dreifache der monatlichen Nettomiete betragen darf. Ist hierbei im Rahmen einer Wohnungsmiete die Zahlung einer Geldsumme vereinbart, ist der Mieter berechtigt, die Kaution in 3 Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mindestens 2 Nettomonatsmieten in Verzug ist, besteht für den Vermieter die Möglichkeit der fristlosen Kündigung.

 

KÜNDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS

Grundsätzlich genießt der Mieter hinsichtlich des Bestands des Mietverhältnisses einen hohen Schutz. Es bedarf daher für den Vermieter immer eines besonderen Grundes, um das Mietverhältnis zu beenden.

Ein in der Praxis häufig vorkommender Grund ist der des Eigenbedarfs. Der Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

 

 

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